“信托制”物业管理模式值得关注和推广
  • 日期:2021-04-21 10:38
  • 来源: 省发展改革委
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“信托制”物业管理模式是近两年在北京市宣武区、四川省成都市、河南省安阳市等地部分小区兴起的新型物业管理模式。上海交通大学课题组调研发现,“信托制”通过构建新型信用体系、保障物业管理公开透明以及增强对物业企业的监督来重塑物业管理模式,进而开启基层社会治理新局面;建议浙江先试点后推广,更好发挥“信托制”物业管理模式作用。

一、“信托制”重塑物业管理模式

(一)构建业主与物业企业之间的信用体系。当前小区普遍实行的包干制、酬金制等物业管理模式忽视了对物业企业信义义务的落实规制。“信托制”物业管理模式根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国信托法》等法律要求,设立业主大会为委托人、物业企业为受托人、业主为受益人,将物业费、公共收益等设立为信托基金,归全体业主所有,物业企业则从中提取一定比例作为保障款,主要用于一线员工的补贴及小区维修基金,以此构成业主信任物业企业、物业企业忠诚业主的新型信任体系。

(二)保障物业管理过程公开透明并强化互信。对于由物业企业服务质量差、乱收费现象严重等导致的物业纠纷问题,“信托制”物业管理模式要求物业企业按照以收定支原则,编制年度财务预算和物业服务标准,对小区管理设立双密码账户;同时,每个业主随时可以查询物业企业的收支明细、服务流程和服务记录,做到物业服务资金透明、过程可见、资料可证,从而增强双方互信。此外,物业服务的公开透明为律所、会计机构、社会服务机构介入提供了窗口,提升了多元主体参与小区管理的可能性。

(三)增强业主及业主委员会对物业企业的监督。鉴于很多小区的业主委员会无力制约物业企业,“信托制”物业管理模式基于《中华人民共和国信托法》授予的受益人权益,让任何业主都有权对物业服务提出质询,物业企业赋有自我举证责任,合同约定社区居委会、律师、会计师作为监察人享有与业主同等的监督权、知情权和诉讼权,从而有效增强党的监督、社会监督和专业监督。“信托制”物业管理模式在实施中始终坚持公平、公正和公开原则,服务好小区,造福业主。

二、“信托制”开启小区治理新局面

(一)物业服务满意度提升。推行“信托制”物业管理模式后,小区业主对物业服务的满意度有较为明显的回升。四川成都映月花园小区在推行“信托制”物业管理模式后,于2019年11月3日至12日在小区各单元以扫楼的方式“一户一票”收集民情民意,了解业主对新模式的支持意愿。该活动回收问卷396份,包括常住户的280份问卷和租住户116份问卷,其中满意“信托制”物业管理并支持继续推行的为311份,占比78.5%;支持保留原有物业管理模式的为79户,占比14.3%。

(二)物业纠纷明显减少。按照“信托制”物业管理模式要求建章立制,实行资金收支透明、采购流程透明、管理过程透明,接受每位业主监督,有效解决了传统包干制、酬金制物业管理中存在的物业企业与业主之间不信任、物业企业义务不明确、业主委员会监督物业企业效果不明显等问题,密切了业主和物业企业的关系。河南安阳的京林中央公园小区自引入“信托制”物业管理模式以来,业主普遍认可并乐于配合物业企业工作,业主对物业企业的投诉案件大幅下降,物业费缴纳率提升至95%,小区关系更为和谐。

(三)业主参与热情高涨。“信托制”物业管理模式普遍依靠基层党委通过开展宣讲会、问卷调查和专家共商等形式,深入做好基层党员、群众思想工作,再加上“信托制”本身对业主的强权赋能,因此易于提高小区业主对公共事务的关注程度和参与小区管理的热情。北京的朗琴园小区业主经常会主动参与到小区建设过程中,行使必要的监督权或者为物业企业出谋划策,许多建议已转化为物业企业的服务实践,形成了良好的小区治理氛围。四川成都的玉园小区依靠党组织将党员和群众的积极性充分激发出来,使其参与推广和完善“信托制”物业服务实践之中。

三、推广“信托制”物业管理的建议

(一)加大宣传推广力度。建议由浙江省相关部门联合物业企业、专家学者积极开展“信托制”物业管理的宣传和推广,借助传统媒体和自媒体多种平台让更多的基层领导、物业企业及业主了解“信托制”物业管理的价值与意义,吸引更多的物业企业、小区实行“信托制”物业管理模式。

(二)开展综合化专项培训。在推进这一新模式时,应组建一支由党政部门代表、专家学者、信托机构代表、标准审核专家、街道社区代表等各利益相关方构成的培训团队,在小区物业供需讨论基础上制定培训计划,配套实施针对物业企业的透明化运营专项培训、业主维权专项培训以及业主委员会赋能专项培训,强化物业企业与业主之间的互信关系。

(三)引入专业信托公司。专业信托公司不论是在商业信托,还是在公益信托和慈善信托中有着特殊的地位。信托本身的价值在于信托财产的隔离和信托财产上的保值增值,因此为了维护、提高小区业主和物业企业的合法权益,有必要借助专业信托公司的优势,发挥信托的最大价值。

(上海交通大学中国城市治理研究院)

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