费伟华代表：您好！

您在省人大十三届三次会议上提出的《关于改进老旧小区物业管理工作的建议》（宁77号）已转我厅主办。感谢您对我省物业管理工作关心。对该建议案我厅十分重视，立即组织有关人员进行认真研究，认为您所反映的老旧住宅物业管理问题和所提的建议具有很强的针对性、建设性和指导性。在调研杭州等地做法的基础上，经商省委组织部等有关部门，现就建议案有关问题答复如下：

一、总体情况

老旧小区量大面广，建设年代久远，基本配套设施差，安全隐患多，而现有法律制度也较为滞后，往往是社会矛盾易发、多发之地，情况复杂。特别是老旧小区居住的大多是城市低收入人群和流动人口，生活困难，收入不稳定，习惯较差等。老旧小区物业管理与人民群众生活密切相关，是改善生活环境、提升居住品质，实现美好生活向往的迫切需要。对标省委十四届六次全会提出的有关“健全基层治理体系”新目标、新要求，当前，老旧小区物业管理主要存在如下问题：

一、监管机制缺位，难以实施有效的管理。目前，大多老旧小区仍处于物业管理的堵点、难点，一些老旧房屋长期处于“真空”失管状态，小区业主委员会长期成立不起来；有的虽已成立，但业主委员会主任滥权、越权，业主监督无法落实。多数老旧小区依靠社区托底管理，谈不上实施专业的物业服务。而一些老旧小区物业费过低，难以维持基本物业管理开支，物业服务企业不愿进入，资金缺口也是制约着老旧小区物业服务良性发展重要瓶颈。如杭州中山花园等老旧小区多为小微物业企业参与，企业更多注重自身生存发展，难以按照群众期望的等级和标准提供优质服务。

二、配套设施落后，物业管理可持续差。由于历史原因，老旧小区年代久远，规划设计标准低，如以中山花园为代表的部分老旧小区在硬件建设和基础配套上存在先天不足，停车位少，电梯等基础设施、设备老化。杭州市已经实施了老旧小区物业改善工程，但老旧住宅小区总量巨大，历史遗留问题多，社区准物业资金难以平衡，可持续性较差，小区环境和服务得不到有效改善。

三、环境脏乱差，已成为社会治理难点。老旧小区内往往噪声污染大，各类违章搭建多，破墙开店多，无证摊点多，私自改变绿地用途多，私养乱放猫狗多等等问题，降低了业主生活质量，影响了小区整体环境，业主不满情绪直接对物业、社区以及上级政府，上访告状时有发生，甚至发生群体性事件。

二、下一步落实建议的打算

加强老旧小区物业管理是健全基层社会治理体系，增强群众幸福感、获得感、安全感,深入推进美好环境与幸福生活共同缔造活动的重要内容。下一步，我们将结合您的建议，以党的十九届四中全会、省委十四届六次全会精神为指导，以党建引领为主线，建立完善老旧小区物业领域治理制度，全面提升城乡住房居住品质。

（一）推动物业领域基层党组织建设。以党建为引领，建立完善物业领域党建制度和机制，会同有关部门积极引导业主委员会和物业企业成立党组织，结合基层社会治理，推行“双向进入、交叉任职”，明确业主委员会党组织的基本职责，围绕业主委员会“人、财、事”三要素，把好“人选、资金、决策”三大关。推动老旧小区物业矛盾纠纷调解，推动在老旧小区改造、加装电梯等事项上民主协商和达成共识，探索实践基层共建共治共享理念，实现老小区物业管理全覆盖。

（二）打造老旧住宅小区物业管理机制。去年杭州市政府办公厅下发了《杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划（2019-2021年）》，推动形成“党建引领、政府保障、基层主导、业主主体、市场运作”的物业综合管理格局。上城区各街道公共服务中心率先增挂了“物业综合服务中心”牌子。我厅将进一步加强调查研究，学习推广杭州等地做法，按照“街道统领、社区当家、业主主体、企业服务、行业指导”的原则，会同有关部门明确街道（乡镇）党委领导物业领域治理工作，重点落实老旧住宅物业领域治理主体责任，完善老旧小区物业管理机制。

（三）建立老旧小区物业管理经费筹措机制。针对未实施专业化物业服务的老旧小区，督促县（市、区）政府要研究整合公共管理经费，将原由街道（乡镇）承担的绿化、保洁、公共设施维护等工作，打包交由物业服务企业提供服务，并按照一定标准向居民收取相应费用，改善老旧小区综合管理水平。推动市县政府安排保障性住房和老旧普通住宅小区物业服务补助资金，对承接的物业服务企业给予财政资金补助。相关部门对补助资金实行绩效管理，设立绩效目标，建立绩效运行监控机制，开展资金使用绩效评价。

（四）统筹推进老旧小区综合提升改造。按照国家和省有关加快老旧小区改造的工作部署，我厅已印发了《关于加快推进全省城镇老旧小区改造工作的指导意见》，拟定了全省老旧小区改造三年实施计划（2020至2022年），计划改造1659个小区，涉及71万户、6455万平方米，总投资约196亿元。待上报审定后，加快启动实施。注重“建管同步”，结合改造同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，相应建立物业维修基金归集使用、最低物业服务收费调价等机制；开展联合执法，建立建设、公安、综合执法、应急管理、卫生健康、生态环境等部门进社区执法机制，彻底改变老旧小区环境脏乱差等问题。同时，《浙江省城镇老旧小区改造技术导则(试行）》明确在改造中应增设一定面积的物业办公用房和物业经营用房。实现同步改造提升、同步服务提升，改造完成即引入专业物业服务，并将能否落实长效物业服务作为老旧小区综合提升改造的考核成效之一。

同时，针对上述完善物业领域治理制度有关要求，我厅在各地调研基础上已起草《关于加强和改进老旧小区物业管理工作的若干意见》，将会同省级有关部门作进一步调研、修改后印发各地实施。

最后，再次感谢您对我省住房城乡建设工作的关心和支持，欢迎您一如既往地提出宝贵意见。

联 系 人：房地产市场监管处  高元申

联系电话：0571-87051203

邮    编：310005

浙江省住房和城乡建设厅

2020年6月30日

费伟华代表：您好！

您在省人大十三届三次会议上提出的《关于改进老旧小区物业管理工作的建议》（宁77号）已转我厅主办。感谢您对我省物业管理工作关心。对该建议案我厅十分重视，立即组织有关人员进行认真研究，认为您所反映的老旧住宅物业管理问题和所提的建议具有很强的针对性、建设性和指导性。在调研杭州等地做法的基础上，经商省委组织部等有关部门，现就建议案有关问题答复如下：

一、总体情况

老旧小区量大面广，建设年代久远，基本配套设施差，安全隐患多，而现有法律制度也较为滞后，往往是社会矛盾易发、多发之地，情况复杂。特别是老旧小区居住的大多是城市低收入人群和流动人口，生活困难，收入不稳定，习惯较差等。老旧小区物业管理与人民群众生活密切相关，是改善生活环境、提升居住品质，实现美好生活向往的迫切需要。对标省委十四届六次全会提出的有关“健全基层治理体系”新目标、新要求，当前，老旧小区物业管理主要存在如下问题：

一、监管机制缺位，难以实施有效的管理。目前，大多老旧小区仍处于物业管理的堵点、难点，一些老旧房屋长期处于“真空”失管状态，小区业主委员会长期成立不起来；有的虽已成立，但业主委员会主任滥权、越权，业主监督无法落实。多数老旧小区依靠社区托底管理，谈不上实施专业的物业服务。而一些老旧小区物业费过低，难以维持基本物业管理开支，物业服务企业不愿进入，资金缺口也是制约着老旧小区物业服务良性发展重要瓶颈。如杭州中山花园等老旧小区多为小微物业企业参与，企业更多注重自身生存发展，难以按照群众期望的等级和标准提供优质服务。

二、配套设施落后，物业管理可持续差。由于历史原因，老旧小区年代久远，规划设计标准低，如以中山花园为代表的部分老旧小区在硬件建设和基础配套上存在先天不足，停车位少，电梯等基础设施、设备老化。杭州市已经实施了老旧小区物业改善工程，但老旧住宅小区总量巨大，历史遗留问题多，社区准物业资金难以平衡，可持续性较差，小区环境和服务得不到有效改善。

三、环境脏乱差，已成为社会治理难点。老旧小区内往往噪声污染大，各类违章搭建多，破墙开店多，无证摊点多，私自改变绿地用途多，私养乱放猫狗多等等问题，降低了业主生活质量，影响了小区整体环境，业主不满情绪直接对物业、社区以及上级政府，上访告状时有发生，甚至发生群体性事件。

二、下一步落实建议的打算

加强老旧小区物业管理是健全基层社会治理体系，增强群众幸福感、获得感、安全感,深入推进美好环境与幸福生活共同缔造活动的重要内容。下一步，我们将结合您的建议，以党的十九届四中全会、省委十四届六次全会精神为指导，以党建引领为主线，建立完善老旧小区物业领域治理制度，全面提升城乡住房居住品质。

（一）推动物业领域基层党组织建设。以党建为引领，建立完善物业领域党建制度和机制，会同有关部门积极引导业主委员会和物业企业成立党组织，结合基层社会治理，推行“双向进入、交叉任职”，明确业主委员会党组织的基本职责，围绕业主委员会“人、财、事”三要素，把好“人选、资金、决策”三大关。推动老旧小区物业矛盾纠纷调解，推动在老旧小区改造、加装电梯等事项上民主协商和达成共识，探索实践基层共建共治共享理念，实现老小区物业管理全覆盖。

（二）打造老旧住宅小区物业管理机制。去年杭州市政府办公厅下发了《杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划（2019-2021年）》，推动形成“党建引领、政府保障、基层主导、业主主体、市场运作”的物业综合管理格局。上城区各街道公共服务中心率先增挂了“物业综合服务中心”牌子。我厅将进一步加强调查研究，学习推广杭州等地做法，按照“街道统领、社区当家、业主主体、企业服务、行业指导”的原则，会同有关部门明确街道（乡镇）党委领导物业领域治理工作，重点落实老旧住宅物业领域治理主体责任，完善老旧小区物业管理机制。

（三）建立老旧小区物业管理经费筹措机制。针对未实施专业化物业服务的老旧小区，督促县（市、区）政府要研究整合公共管理经费，将原由街道（乡镇）承担的绿化、保洁、公共设施维护等工作，打包交由物业服务企业提供服务，并按照一定标准向居民收取相应费用，改善老旧小区综合管理水平。推动市县政府安排保障性住房和老旧普通住宅小区物业服务补助资金，对承接的物业服务企业给予财政资金补助。相关部门对补助资金实行绩效管理，设立绩效目标，建立绩效运行监控机制，开展资金使用绩效评价。

（四）统筹推进老旧小区综合提升改造。按照国家和省有关加快老旧小区改造的工作部署，我厅已印发了《关于加快推进全省城镇老旧小区改造工作的指导意见》，拟定了全省老旧小区改造三年实施计划（2020至2022年），计划改造1659个小区，涉及71万户、6455万平方米，总投资约196亿元。待上报审定后，加快启动实施。注重“建管同步”，结合改造同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，相应建立物业维修基金归集使用、最低物业服务收费调价等机制；开展联合执法，建立建设、公安、综合执法、应急管理、卫生健康、生态环境等部门进社区执法机制，彻底改变老旧小区环境脏乱差等问题。同时，《浙江省城镇老旧小区改造技术导则(试行）》明确在改造中应增设一定面积的物业办公用房和物业经营用房。实现同步改造提升、同步服务提升，改造完成即引入专业物业服务，并将能否落实长效物业服务作为老旧小区综合提升改造的考核成效之一。

同时，针对上述完善物业领域治理制度有关要求，我厅在各地调研基础上已起草《关于加强和改进老旧小区物业管理工作的若干意见》，将会同省级有关部门作进一步调研、修改后印发各地实施。

最后，再次感谢您对我省住房城乡建设工作的关心和支持，欢迎您一如既往地提出宝贵意见。

联 系 人：房地产市场监管处  高元申

联系电话：0571-87051203

邮    编：310005

浙江省住房和城乡建设厅

2020年6月30日